万科 A（000002）

万科 5 月数据点评

投资要点：销售缺乏亮点，土地投资继续收缩

事件：

万科A公布2011年5月份销售情况，公司5月实现销售面积81万平米，销售金额90.1亿元，分别比2010年同期增长72.4%和76.4%。公司2011年1-5月份公司累计销售面积452.7万平米，销售金额524.2亿元，累计同比增长87.3%。5月新增项目储备3个，合计规划建筑面积25.5万平米，对应土地款5.2亿元，权益土地款2.1亿元。

点评：

  销售额增速同比回升，略高于市场预期但仍缺乏亮点。此前市场对销售的预期较为悲观，公司5 月的销售略超市场预期，由于去年 5 月份销售为调控后的低点，公司 5 月同比 76.4%的销售额增速相比 4 月份的1.3%有明显回升。5月份 90亿元的销售额相比4月的 79 亿元有所上升，但略低于3 月份的93亿元，销售额绝对值未超过 100 亿元，结合 4 月份各个城市的成交情况来看，5 月市场整体的去化情况相比 4月并没有明显的改善。公司去年 1-5 月销售额 280亿元，6-12 月销售金额约801 亿元，销量主要集中在8 月以后，而公司 2011年1-5 月销售金额524 亿元，约为去年全年的 48%，完成了全年计划 1,400 亿元计划的37%，全年能否实现销售目标及高增长主要取决于下半年的市场情况。

  销售均价小幅波动。万科5月份销售均价为 11,123元，比4月份低了约500元，2月以来均价基本维持在这一水平，由于二三线城市项目占比的提高，销售均价相比去年全年 12,050元左右的仍有所下降，预计全年均价在11,500元左右。

  土地投资继续收缩，现金为王。万科4月份土地投资总额 5.2亿元（权益投资额2.1亿元） ，土地投资继续明显收缩。公司现金为王和稳健经营风格是投资继续收缩的主要原因，而5 月市场资金紧张，按揭贷款获取周期延长可能也是投资收缩的原因之一。

  未来市场仍会有对于货币政策持续收紧后经济硬着陆的担忧，下半年整体供给量较大也会使去化速度面临挑战，公司现金为王的经营风格较为稳健，在悲观的预期下万科的估值和业绩确定性相对小型地产企业有一定优势。预计公司2011-2013年EPS分别为0.89元、1.07元、1.27元，维持“强烈推荐”评级。